Ketika Harga Rumah Benar-benar Turun

Teori 'membangun lebih banyak rumah akan menurunkan harga' gagal saat harga benar-benar turun karena sistem finansial panik dan menghentikan pasokan rumah.

Penurunan harga memicu pembatalan proyek oleh pengembang, pengetatan pembiayaan oleh pemberi pinjaman, dan penurunan sentimen konstruksi, bukan peningkatan pasokan.

Sistem perumahan saat ini bergantung pada apresiasi harga untuk menjaga profitabilitas dan stabilitas finansial, sehingga harga turun justru melemahkan pasar.

Pemerintah dan lembaga keuangan sering menanggapi penurunan harga dengan rekayasa keuangan—perpanjangan tenor KPR, pelonggaran persyaratan kredit, penerimaan crypto, dan kenaikan pemotongan pajak—untuk menjaga harga tetap tinggi.

Solusi berkelanjutan memerlukan pendekatan bottom-up: fokus pada rumah entry-level melalui reformasi regulasi lokal, dukungan pengembang kecil, dan pembiayaan lokal tanpa risiko berlebih.

Pengembangan rumah skala kecil seperti rumah starter, rumah belakang, dan tambahan kecil mengurangi resistensi NIMBY karena lebih kontekstual dan diterima masyarakat.

Membangun sistem perumahan yang tahan terhadap penurunan harga hanya mungkin dilakukan dengan menciptakan ekosistem lokal yang responsif dan berbasis skala kecil terlebih dahulu.